Perguntas Mais Frequentes

1. Quais são as diferenças entre pré-aprovação e aprovação final de hipoteca?
    

2. O que é amortização? E qual o período mais adequado de amortização para minha hipoteca?
    

3. Como os bancos analisam meu crédito?
    

4. Quanto eu preciso dar de entrada no meu imóvel?
    

5. O valor de minha entrada afetará o tipo de hipoteca aprovada?
    

6. Minha hipoteca tem um termo de 5 anos- o que isso quer dizer?
    

7. O que é uma hipoteca de taxa fixa?
    

8. O que é uma hipoteca de taxa variável?
    

9. O que eu posso fazer se tiver uma hipoteca de taxa variável e as taxas começarem a subir?
    

10. É possível negociar uma taxa de hipoteca?
     

11. Quanto devo pagar ao especialista em hipotecas?
     

12. Preciso mesmo de um advogado para fechar o contrato?
     

13. O que são custos de fechamento?
     

14. Quando faz sentido refinanciar?
     

15. O seguro da casa é obrigatório?
     

16. O que é o seguro de hipoteca da CMHC?
     

17. Quanto custa o seguro de hipoteca?

1. Quais são as diferenças entre pré-aprovação e aprovação final de hipoteca?

Uma pré-aprovação de hipoteca é uma promessa de financiamento mesmo antes de você encontrar um imóvel de seu interesse. É um excelente primeiro passo para saber o valor para o qual você se qualifica e os tipos de custos envolvidos em se obter uma hipoteca. Além disso, a pré-aprovação garante uma taxa de juros por até 120 dias, lhe dando tempo para encontrar um imóvel. Aplique agora para uma pré-aprovação de hipoteca . E se as taxas caírem, você ainda pode verificar outros bancos e obter uma taxa menor. Sem compromisso.    

Já que o cliente é pré-aprovado, antes mesmo de encontrar um imóvel e fazer uma oferta no mesmo, é só após fazer a oferta que ela é enviada ao banco. O banco, então, baseado no endereço e informações constantes na oferta, emite uma aprovação final.  

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2. O que é amortização? E qual o período mais adequado de amortização para minha hipoteca?

O período de amortização é o tempo total que você vai levar para pagar o valor total de sua hipoteca. Geralmente, quando você consegue a hipoteca ela é amortizada durante 25 anos. Se você fizer seus pagamentos de forma regular nestes 25 anos, sua hipoteca será totalmente paga. Todavia, seu período de amortização não ficará constante, porque cláusulas e termos diferentes inseridos cada vez que você renova sua hipoteca mudam o valor dos juros cobrados durante seu período de amortização. O tempo que levará para pagar sua hipoteca será determinado pelos juros cobrados, o valor do empréstimo e o valor dos pagamentos feitos.  

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3. Como os bancos analisam meu crédito?

Afim de determinar se seu crédito é bom ou não, os bancos vão analisar o “beacon score (pontuação)” de seu crédito. Esta pontuação varia de 1 a 1000. Se sua pontuação for abaixo de 600, então você não tem bom crédito.  

Os fatores que determinam a pontuação de seu crédito são muitos. O histórico de seu crédito e a forma como você lidou com débitos e empréstimos no passado são os fatores principais. Se você deixou de pagar alguma conta ou pagou com atraso, sua pontuação cai. Se perdeu um imóvel devido à atrasos no pagamento, sua pontuação é afetada imensamente. Se você declarou falência nos últimos 10 anos, sua pontuação com certeza será uma das mais baixas disponíveis.

Uma das coisas que também afeta a pontuação de seu crédito são suas informações pessoais. Seu relatório inclui informações tais quais como nome, endereço, data de nascimento e número de seguro social. É importante solicitar uma cópia de seu crédito com antecedência  para que se possam verificar possíveis erros. Se você alguma vez aplicou para crédito e usou o endereço de seu trabalho ao invés do da sua casa, isto vai aparecer no seu crédito como se você tivesse mudado de residência. Se você utilizar um nome abreviado para seu emprego, isto vai aparecer como se você tivesse mudado de emprego. Empregos e residência instável contam significativos pontos no seu crédito.

Também, toda vez que você aplica para crédito em um banco ou loja e os mesmos verificam seu crédito, sua pontuação cai. Então, tenha certeza de que todas as informações estão corretas quando preencher um formulário para crédito em loja ou banco, afim de evitar que seu histórico de crédito seja afetado e seu empréstimo  negado.

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4. Quanto eu preciso dar de entrada no meu imóvel? 

Você pode comprar uma casa com apenas 5% de entrada. Mas lembre-se que quanto maior o valor da entrada (downpayment), mais fácil será de se administrar seus outros gastos. Aconselhamos que você calcule o quanto você pode gastar para saber o que é melhor no seu caso. Assim que estiver pronto para comprar um imóvel, você vai precisar dar parte do valor da sua entrada como depósito inicial, então lembre-se de ter fundos disponíveis e acessíveis no momento certo. .

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5. O valor de minha entrada afetará o tipo de hipoteca aprovada? 

Se você der uma entrada de 25% ou mais do valor da casa, você poderá qualificar para uma hipoteca convencional. Se você tem de entrada menos de 25% do valor da casa, sua hipoteca deverá ser assegurada pela CMHC. O seguro protege e indeniza o banco caso você não pague sua prestações de hipoteca.  

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6. Minha hipoteca tem um termo de 5 anos- o que isso quer dizer?

Toda hipoteca tem uma data de começo e uma de fim. A data de fim é chamada de maturity date (ou data de “maturação”). O período entre a data de começo e a de fim é o termo de sua hipoteca. Você pode escolher termos de 6 meses, 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10 ou até mesmo de 25 anos. Ao fim do termo, você tem a opção de pagar o valor total de sua hipoteca ou aceitar a renovação da mesma que é oferecida pelo seu banco ou financiador.

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7. O que é uma hipoteca de taxa fixa?  

Significa simplesmente que a taxa de juros cobrada durante o termo de sua hipoteca é fixa e não é alterada até o fim do termo.  

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8. O que é uma hipoteca de taxa variável?  

Comparada a uma hipoteca de taxa fixa, uma taxa variável “flutua”. Embora, o valor do pagamento mensal de hipoteca continue o mesmo, os juros cobrados podem ser alterados a cada mês. Uma queda das taxas é uma boa notícia e significa que um valor maior de seu pagamento mensal será dirigido à redução do principal de sua hipoteca. Se as taxas subirem, menos do seu pagamento será usado para reduzir o principal e servirá para o pagamento dos juros maiores. Se você acha que as taxas de juros vão cair nos proximos 3 a 5 anos, então adotar uma hipoteca de taxas variáveis faz sentido. Quando se trata de hipotecas, você paga um preço pela segurança. Você geralmente paga mais para uma hipoteca fixa porque o financiador assume o risco de ter menos lucro quando as taxas subirem fixando a taxa para você. Geralmente, paga-se menos por uma hipoteca de taxas variáveis porque é você quem tem o risco e a incerteza sobre a movimentação futura das taxas- subindo ou descendo. Com taxas baixas, as taxas variáveis passaram a ser muito adotadas.  Frequentemente, é possível se conseguir uma taxa bem abaixo da taxa oficial (“prime”) dos bancos!

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9. O que eu posso fazer se tiver uma hipoteca de taxa variável e as taxas começarem a subir?  

A maioria das taxas variáveis lhe dá o direito de mudar para uma taxa fixa no momento que desejar. Se achar que os juros vão continuar a subir no futuro, peça ao banco para fixar sua taxa imediatamente. Não há nenhum encargo bancário sobre tal benefício.  

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10. É possível negociar uma taxa de hipoteca?

Sim! Esta é a vantagem em se utilizar um especialista em hipotecas. Se você deseja comparar hipotecas entre diferentes bancos é vantagem ter um especialista a trabalhar para você. Quando você usa um especialista, o seu crédito só será verificado uma vez. Quando você vai em vários bancos e cada um verifica seu crédito, sua pontuação de crédito é afetada. Além disso, um especialista sabe quais são as melhores opções para cada caso e conhece as políticas de cada banco e/ou financiador. O especialista lhe encontra as melhores taxas e pode ainda negociar com o banco afim de reduzir sua taxa. Os bancos e financiadores sabem que quando um especialista está envolvido é porque a hipoteca realmente é válida, então competem pelo cliente.

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11. Quanto devo pagar ao especialista em hipotecas?

Para hipotecas convencionais residenciais ou comerciais- aquelas aprovadas por um financiador convencional tal como um banco (sem investidor privado envolvido), não há comissão ao especialista. Ao invés, o banco paga uma comissão ao especialista pela referência.

No caso do consultor cobrar taxas para hipotecas não convencionais, ele deve sempre especificar por escrito todas as taxas, antes mesmo de começar qualquer trabalho.  

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12. Preciso de um advogado para fechar o contrato?   

Sim e verifique com antecedência o valor que ele irá lhe cobrar para trabalhar no seu caso. Muitos deles não especificam bem as taxas, então seja persistente. Geralmente, eles cobram uma taxa mais encargos. Os encargos se acumulam rápido, então peça uma cotação do custo total dos serviços.

Você pode estimar de Cd $550 a $1,000 para a compra de uma residência com hipoteca abaixo de $150,000. Estas taxas devem ser negociadas com antecedência afim de se evitar problemas depois que o contrato for fechado.

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13. O que são custos de fechamento?

Custos de Fechamento são todas aquelas taxas e impostos associados com a compra e venda de um imóvel. Incluem pesquisas (searches) e relatórios para processar a transação. Dependendo de onde você vive e a complexidade de seu caso, tais custos podem ser de milhares de dólares. Geralmente, ficam em torno de 3% a 6% do preço total do imóvel.

Eles não devem ser “omitidos”- seu financiador deve lhe dar uma estimativa por escrito de todos os custos de fechamento. Portanto, não entre na transação antes de saber todos os custos.  

Alguns dos custos que você pode esperar são:   

-         Homeowner's insurance (Seguro do Proprietário):  prepare-se para pagar algo em torno de $500 a $2,000 dependendo do valor de sua casa e a cobertura envolvida no seguro. Este seguro deve ser adquirido antes do banco liberar os fundos de sua hipoteca.

-         Impostos sob imóvel: Dependendo de quando sua compra fechar, você ficará devendo aos antigos proprietários impostos já pagos por eles. Por exemplo, digamos que os antigos donos pagaram os impostos de Janeiro à Junho. Você comprou a casa em Abril. Bom, seus impostos já foram pagos para Maio e Junho, devendo você reembolsar os antigos donos pelos 2 meses extras que pagaram. Além disso, você talvez tenha ainda que pagar antecipado alguns impostos.  

-         Taxas e Despesas Jurídicas

-         Taxas de preparação de documentos

-         Taxas de Avaliação do Imóvel: No caso de você pagar 25% ou mais de entrada, a avaliação é pedida pelo banco para avaliar o valor real de mercado de seu imóvel ou  “market value”

-         Taxa de Aplicação da CMHC: geralmente Cad $ 165.00 (custos de Ontario), pedimos verificar custos para sua área.

-         Taxa de Pesquisa ou Survey: Pode ser isenta se uma pesquisa antiga puder ser usada.

-         Inspeção no imóvel: para sua proteção, para verificar problemas com o imóvel, defeitos e vícios não facilmente visiveis.   

-         Taxa de Transferência do Imóvel

-         Ajustes e encargos em seu imóvel atual: caso você esteja vendendo um outro imóvel  (impostos, taxas, comissões etc)

-         GST, caso não incluído no preço de venda

-         Despesas com a Mudança  

-         Eletrodomésticos para a nova residência

-         Móveis, Decoração, etc.

-         Equipamentos de Manutenção (cortador de grama, removedor de neve, etc.)

-         Outros

Caso você tenha alguma pergunta sobre custos de fechamento, envie-nos um e-mail e lhe daremos um retorno o quanto antes.  

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14. Quando faz sentido refinanciar?

Geralmente, se refinancia para economizar dinheiro, seja obtendo-se uma taxa de juros menor ou reduzindo o termo do empréstimo. O refinanciamento é também uma forma de se converter um empréstimo variável em um empréstimo fixo ou de consolidar débitos. A decisão de refinanciar pode ser difícil já que existem muitas razões para tal decisão. Todavia, se você quer economizar dinheiro , tente estes cálculos:  

1. Calcule o custo total do refinanciamento

2. Calcule a economia mensal

3. Divida o custo total do refinanciamento

(#1) pela economia mensal (#2). Este é o “ponto de equilíbrio”. Se você tem uma casa por mais tempo que o resultado obtido, você economizará dinheiro com o refinanciamento.  

Já que refinaciamento é um tema complicado, contate-nos para maiores informações.  

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15. O seguro da casa é obrigatório? 

Se você planeja comprar uma casa, você não conseguirá dinheiro emprestado de hipoteca se não tiver seguro para cobrir a propriedade. Nenhum banco lhe emprestará dinheiro se souber que sua casa não tem seguro contra grandes perdas tais como incêndio , etc.

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16. O que é o seguro de hipoteca da CMHC?

Quando o valor de sua hipoteca é mais de 75% do valor total de seu imóvel,  seguro de hipoteca é obrigatório afim de proteger o financiador (Banco ou Instituição). Por lei, a maioria das instituições canadenses exige tal seguro.

Ter seguro de hipoteca significa que se o comprador do imóvel deixar de pagar suas prestações mensais, o financiador é reembolsado pelo seguro. Todavia, convém notar que tal proteção não libera, em nenhum momento, o comprador do imóvel de suas obrigações constantes do contrato de hipoteca.  

Sem o risco de perder dinheiro, os bancos/ instituições tem a segurança em fazer empréstimos de até 95% do valor do imóvel (sujeito aos “price ceilings”. Dependendo da localização do imóvel no Canadá, preços máximos de imóvel que podem ser financiados para compra são adotados.

A CMHC permite que pessoas qualificadas possam financiar até 95% do preço de um imóvel. Isto significa que você pode comprar um imóvel com somente 5% de entrada. Então, se o valor de uma casa é $125,000, você precisa pagar somente $6,250 de entrada.

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17. Quanto custa o seguro de hipoteca?

Existem 2 componentes: uma taxa de inscrição e o prêmio de seguro. A taxa de inscrição geralmente fica entre $75.00 a $235.00.

O prêmio do seguro de hipoteca é calculado como uma porcentagem do empréstimo e se baseia no valor da entrada com relação ao valor total da compra. Por exemplo, uma entrada de 5% teria um prêmio de seguro de mais ou menos 3.75% do valor total do empréstimo.

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